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Der Kauf von gebrauchten Immobilien

Der Immobilienmarkt generell hat in den letzten Jahren einen Dämpfer erlitten. Durch die Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur hat sich auch das Wohnen und die Geldanlagen der Menschen verändert. So fordert die Arbeitswelt von seinen aufstrebenden Arbeitnehmern immer mehr Mobilität und Flexibilität. Heutzutage hat man nicht einen Job in seinem ganzen Leben, sondern mehrere Jobwechsel. Dies führt dazu, dass der Arbeitnehmer lieber keine festen Wurzeln schlägt, da es vorkommen kann, dass die Situation einen Ortswechsel erfordert. Zudem hat die Emanzipation und die Gleichberechtigung der Frau, weiterhin das Aufbrechen der traditionellen gesellschaftlichen und familiären Strukturen dazu geführt, dass es vermehrt zu Single Haushalten kommt. Natürlich ein weiterer Grund weshalb statt Eigenheime eher Mietwohnungen für Ein- Personen- Haushalte gefragt sind. Es wird also nicht mehr so viel neu gebaut, wie es vor einigen Jahren der Fall war. Viele Immobilien befinden sich aber in einer Erbmasse und werden als Gebrauchtimmobilien von den Erben verkauft. So wird in Banken- und Versicherungskreisen bereits von der Erbengeneration auf dem Immobilienmarkt gesprochen.[1] Ein Vorteil von gebrauchten Immobilien ist auch oft der gute Standort nah an Ballungszentren, da Neubaugebiete oft an Stadträndern eröffnet werden. Das bringt natürlich beträchtliche Einbußen im kulturellen und wirtschaftlichen Angebot in der Nähe des Neubaus mit sich und nicht zu Letzt verlängert sich der Schul- oder Arbeitsweg. Auch bevorzugen viele Kaufinteressenten eines Eigenheims einen schönen Altbau mit hohen Decken und hübschen Stuck. Andere Vorteile, die für die Anschaffung einer gebrauchten Immobilie sprechen sind die fehlende Zeit am Bau, die Möglichkeit das Haus zu besichtigen, die Planung eines schnellen Einzugs und die Bequemlichkeit ein bereits fertiggestelltes Haus beziehen zu können. Von Nachteil sind dabei aber oft dass nach dem Kauf einer Immobilie keine Mängelansprüche gegen den Vorbesitzer mehr geltend gemacht werden können, dass die alten Hause teilweise nicht isoliert oder gedämmt sind und noch zu den Energiefressern gehören und das auch die Baumaterialien veraltet sind und gesundheitsschädliche Stoffe wie Asbest enthalten können. Bevor sich also für eine gebrauchte Immobilie entscheidet, sollte man diese genau unter die Lupe nehmen- am Besten mit einem Experten an der Hand. So gibt es den Service bei der Handelskammer sachkundige Personen zu beauftragen. Es gibt häufig auftretende Schäden, die besonders bei gebrauchten Immobilien auftauchen können. Das wären zum einen feuchte Keller, die an einem muffigen Geruch und abgeblätterten Putz zu erkennen sind. Auch ein undichtes Dach ist ein oft anzutreffender Mangel, der mit hohem finanziellen Aufwand beseitigt werden muss. Auch Schimmelbildung kann entstanden sein. Des weiteren weisen alte Bauten fehlenden Schallschutz, veraltet Heiz- und Sanitäranlagen, sowie einen ungedämmten Dachstuhl auf. Schwerpunktmäßig kann man diese Schäden bei Bauten aus den 60er, 70er und 80er Jahren beobachten. Die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen bilden einen wichtigen Kostenpunkt, der bei der Kalkulation des Kaufpreises zu berücksichtigen ist. Ganz besonders bei dem Kauf einer sehr renovierungsbedürftigen Immobilie wäre es ratsam, wenn der Käufer selbst einiges an handwerklichen Tätigkeiten durchführen kann und das Kostenrisiko ist nicht zu unterschätzen. Ein Grund weshalb gebrauchte Immobilien auch auf dem Markt drängen, ist das Menschen zur Altersvorsorge ein Eigenheim erworben haben, mit zunehmendem Alter aber Schwierigkeiten mit der Instandhaltung und Versorgung des Gebäudes haben. So wird ein Haus vorzeitig verkauft.  Auf der anderen Seite gibt es eine große Nachfrage nach altersgerechten Häusern, die für mehrere ältere Haushalte, auch Single- Haushalte ausgestattet sind. Es handelt sich dann um betreute Wohnanlagen, für die der sog. Zweithandmarkt aufgrund der weiter wachsenden Nachfrage auch sehr lukrativ ist. Dies beweist auch der demographische Wandel, an dem man sich bei dem Kauf – und Verkauf einer Immobilie halten kann. Das wesentliche beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie stellen im Zuge der hohen Energiekosten und des Klimawandels die Energieeigenschaften des Hauses dar.  Man kann ein Gebäude mit Hilfe eines Energiepasses energetisch bewerten. So kann man davon ausgehen, dass der Gesetzgeber in nachher Zukunft in Form sog. Lenkungsnormen Nachteile normiert, für diejenigen, die ein hohen Energieverbrauch aufweisen, welche mit der Verpflichtung zu einer Modernisierung verbunden ist. Auch von Bedeutung für eine gebrauchte Immobilie ist die richtige Wertermittlung. Der Preis gibt oft nicht den aktuellen Marktwert wieder. Durch das Vergleichen von Preisen und die Hinzuziehung eines Gutachters ist man auf dem Weg zur richtigen Wertermittlung. Für den Wert der Immobilie wichtig sind vor allem das Baujahr, die gesamte Ausstattung, die Außenanlagen, der Unterhaltungszustand und die Bauweise. Zum Kaufpreis werden noch einige Posten hinzu gerechnet, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren, eventuelle Makler- und Gutachtergebühren. Der Kauf einer Immobilie gleich ob neu oder aus zweiter Hand muss immer vor einem Notar erfolgen.


Textangabe:
1.Herrling, Erich von: Immobilien aus zweiter Hand, Ihr Ratgeber für den Erwerb und Besitz, München, 1994, S. 9.
Literatur:
1.Herrling, Erich von: Immobilien aus zweiter Hand, Ihr Ratgeber für den Erwerb und Besitz, München, 2004.
2.Reinke, Kornelia: Immobilienrecht, Chancen und Risiken beim Umgang mit Immobilien, Berlin, 2007, S. 101 – 115


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